Exporeal: Warten auf 2024

Fotoquelle: Messe München

Diese Woche fand wieder die Expo, die grösste und bedeutendste Immobilienkonferenz Europas statt. Lag es am Oktoberfestbier oder an der Community? Die Laune war bei den meisten Teilnehmern gehoben. Dies trotz eines Jahres, das für viele Investoren und Investment Manager zum Vergessen war…

Für diejenigen, die noch nie an der Konferenz teilgenommen haben, ist zu bemerken: Es ist äußerst wertvoll, an einer solchen Konferenz teilzunehmen. Von Entwicklern über Banker, Standortmarketer, Broker, Bewerter bis hin zu Platzierungsagenten und Investoren aus aller Welt war eine breite Palette von Teilnehmern vertreten.

Wir nehmen folgende Take-aways nach Hause angereichert mit unseren Views:

Trotz der guten Laune bleibt die Situation schwierig. Es werden weltweit weiterhin sehr wenige Deals abgeschlossen, da die Verkäufer- und Käufererwartungen noch weit auseinander liegen. Es gibt zwar punktuelle Anzeichen, dass nun Verkäufer auch tiefere Preise akzeptieren, die Volumen sind aber sehr dünn geblieben.
Diejenigen die nun einen starken Anstieg der Transaktionen im Q4 2023 erwarten, dürften wohl enttäuscht werden. Viele Investoren warten weiter ab. Sowohl Eigenkapital- sowie Fremdkapitalgeber bleiben angesichts der Unsicherheiten auf der Seitenlinie. Wenige Investoren werden Zeichnungen von Fonds noch dieses Jahr tätigen. Dennoch dürften wohl wieder etwas mehr Transaktionen als in den vergangenen Monaten realisiert werden.
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in seiner grössten Krise seit einiger Jahrzehnten. Bauprojekte sind aktuell das schwierigste Segment, da hier die Werte nicht nur durch die tieferen Exitpreise, sondern auch durch einen Anstieg der Baukosten von 25%-30% belastet werden. Viele Projekte, die geplant waren, werden unter diesen Vorzeichen aufs Eis gelegt. Das Problem ist: Wenn die Exitpreise noch weiter sinken, werden noch weniger Bauprojekte gemacht. Der Markt für Bauprojekte dürfte wohl daher Jahre benötigen, bis er wieder attraktiv wird. Dazu wären deutlich tiefere Baukosten und höhere Exitpreise notwendig.
Der Bestandesimmobilienmarkt dürfte da schneller wieder ein Gleichgewicht finden. Distressed sellers sind jedoch sowohl in Europa und USA noch Mangelware.
Wir finden weiterhin die Preisniveaus für kommerzielle Immobilien und Wohnrenditeliegenschaften in den USA zu hoch, die Yields zu tief. Angesichts des Anstiegs der Renditen auf Staatsanleihen müsste eine weitere Korrektur kommen. Dass sich die US-Wirtschaft langsamer abschwächt, als auch wir erwartet haben, ist ein Grund. Eine Rezession, die wir weiterhin nur als aufgeschoben sehen, dürfte der Schlüssel zu attraktiveren Immobilienbewertungen in den USA sein. Unsere Gespräche ergaben keine nennenswerte Verbesserung der Bewertungen seit unserem USA-Business Trip Mitte Jahres.
Wir sind der Meinung, dass aktuell für die Anlage von neuem Kapital Skandinavien einen Blick Wert ist. Hier haben die Bewertungen bis jetzt am meisten korrigiert. Refinanzierungsprobleme zwingen Eigentümer tiefere Preise zu akzeptieren. Relativ in Europa sind wir auch auf Spanien bullish. Sie haben makroökonomisch ihre Hausaufgaben gemacht und sehen dieses Land trotz den aktuellen Risiken stabiler als Deutschland, Frankreich, UK oder Italien.
Auf UK sind wir weiterhin vorsichtig. Auf der positiven Seite ist, dass die Bewertungen hier bereits letztes Jahr stärker korrigiert haben. Weitere strukturelle Probleme, wie der Mangel an qualifizierten Arbeitskräften, suggeriert, dass das Wirtschaftswachstum hier noch zurückbleiben dürften. Die Inflation ist zwar endlich gesunken, aber Finanzierungskosten befinden sich praktisch in allen Segmenten über die Niveaus der Nettorenditen. Relativ präferieren wir hier Wohnen (Build-to-Rent) oder Student Housing, das strukturell in einem Unterangebot herrscht. Logistik ist aufgrund der korrigierten Renditen auch spannend. Aber wir würden UK weiterhin eher nur selektiv anschauen und es in Portfolios untergewichten. Die mittelfristigen Perspektiven sind für uns nicht überzeugend.
Asien: Wir haben einige asiatische Manager getroffen. Korea ist wohl derjenige Büromarkt weltweit mit der aktuell besten Mietmarktsituation. Hier sind die Leerstände tief. Auch Singapur funktioniert gut aufgrund der Tatsache, dass Kongkong keine Konkurrenz mehr darstellt und viele ihre Asia-Hubs nach Singapur verschieben. Der Markt ist aber für alle Segmente bereits ziemlich teuer. Im Gegensatz zu vielen Investment Manager sehen wir hohe Bewertungsrisiken in Japan, die sich in den nächsten Jahren materialisieren könnten. Viele Investoren unterschätzen, dass auch in Japan steigende Zinsen eine Gefahr für Immobilien darstellen. Wir sind konstruktiv auf Investments in Australien. Da sind die Werte am Korrigieren und es dürften sich attraktive Einstiegsopportunitäten eröffnen. Emerging Asien bleibt weiter ein Versprechen, Investitionsprodukte sind aber hier Mangelware.
Im Großen und Ganzen sind wir strategisch positiv auf Asien. Politisch und geopolitisch dürfte ein schwieriges Jahrzehnt auf Europa zukommen. Deshalb empfehlen wir einen Teil der Assets ausserhalb von Europa zu halten. Viele europäische institutionelle Investoren sind dazu in ihren Portfolios noch unteralloziert in Asien.
Risse nehmen auch auf dem Schweizer Immobilienmarkt zu. Unsere Gespräche bestätigten die schwierige Situation auf dem Schweizer Kapitalmarkt. Ein fast seit den 90er Jahren nie dagewesenes grosses Volumen an Immobilien steht aktuell zum Verkauf. In der Schweiz scheinen Verkäufer noch weniger gewillt tiefere Preise zu akzeptieren als im Ausland. Ein Problem ist, dass trotz des Zinsanstiegs von über 100 Basispunkten (real) die Bewerter mit den gleichen und teilweise tieferen Diskontierungssätzen rechnen wie während der Negativzinsphase (siehe dazu unser Paper). Die zu hohen Bewertungen sind für einige potentielle Verkäufer ein Problem. Da einige verkaufen müssen, werden sie über kurz oder lang zwangsläufig tiefere Preise akzeptieren müssen und die Bewertungen werden weiterhin sukzessiv fallen. Dieser Prozess dürfte aber nicht vor 2025 abgeschlossen sein. Deshalb dürften Schweizer Immobilienanlagen für die nächsten Jahre global underperformen. Investoren tun daher gut daran, ausländische Immobilienanlagen in den Portfolios zu haben. Wir würden aber aktuell aber dies nicht durch NAV-basierte Strategien sondern durch Vehikel, die aktuell zukaufen und modernisieren (closed-ended Strukturen) empfehlen.
Der jüngste Anstieg der Renditen auf Staatsanleihen weltweit (getrieben durch die USA) hat zu einem erneuten Abwärtsdruck auf die Preise von gelisteten Immobilienanlagen geführt. Folgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Preise für verschiedene Sektoren über die letzten 4 Jahre. Wir werden in den nächsten Wochen einen speziellen Beitrag dazu schreiben ; Wir möchten vorausschicken, dass wir daran sind, nun für listed real estate optimistischer zu werden, insbesondere für verschiedene europäische und asiatische Sektoren. Auch die jüngste Korrektur in US Logistik-REITs ist zu beachten, da dieser Sektor weiterhin die stärksten Aussichten bezüglich Cash-Flow Wachstum aufweist