Ein Rate Cut nach einer Phase der Inflation ist gleichbedeutend mit einem Mission „Accomplished Statement“ nach einem gewonnenen Krieg. Etwas humoristisch vergleichen wir im Meme die Situation mit der Erklärung von Präsident Bush, als er am 1. Mai 2003 den Irak Krieg auf dem Flugzeugträger als gewonnen erklärt. Wir wissen alle was danach passiert ist. Wir lassen hier unsere grossen ökonomischen Vorbehalte gegen diesen verfrühten Rate Cut zur Seite und widmen uns der Diskussion um die Implikationen auf den Schweizer Immobilienmarkt.

Hier diskutieren wir nur die unmittelbaren Effekte, die mittelfristigen Effekte werden wir in einem separaten Artikel diskutieren

  Nur leicht tiefere Fix- und Saronhypozinsen zu erwarten

Vor der Zinssenkung hatten die Märkte drei Zinssenkungen erwartet und mittelfristig mit einem SARON von rund 1% gerechnet. In diesem Sinne waren die Fixzinssätze bereits vor der Zinssenkung relativ niedrig. Falls diese Zinssenkung lediglich vorgezogen wurde, dürfte der Effekt begrenzt bleiben. Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass die SNB die Inflationsprognosen nach unten korrigiert hat. Nach dem ersten Handelstag haben die Marktteilnehmer jedoch immer noch keine weiteren Zinssenkungen unter 1% eingepreist. Sollte sich dies ändern, könnte dies dazu führen, dass Marktteilnehmer einen noch niedrigeren SARON-Terminalzinssatz (vielleicht 0.75% oder sogar 0.5%) einpreisen. Dies würde zu niedrigeren Swapsätzen führen.

Basel III und der geringere Wettbewerb aufgrund der Zwangsfusion von UBS und CS haben jedoch zu höheren Margen bei Hypotheken geführt. Wir schätzen, dass die Margen der Banken für institutionelle Hypotheken um 15-40 Basispunkte gestiegen sind. Dies hat einen gegenläufigen Effekt. Insgesamt dürften die Hypothekenzinsen dadurch zwar leicht sinken, aber nicht so stark, wie es sich einige auf dem Immobilienmarkt wünschen würden.

  • Kein weiterer Anstieg der Referenzzinssätze zu erwarten

Die Implikation davon ist, dass vorerst kein weiterer Anstieg der Referenzzinssätze zu erwarten ist. Je nachdem, wie viele Hypotheken in den nächsten Monaten abgeschlossen werden, könnten wir sogar einen niedrigeren Referenzzinssatz sehen. Dies dürfte jedoch nicht vor September der Fall sein.

  • All Clear Signal für Kapitalerhöhungen in Q2 2024

Im Jahr 2023 waren die Kapitalmärkte für Emissionen von Anteilen von Immobilienfonds praktisch geschlossen. Die ersten Kapitalerhöhungen im Jahr 2024, wie z.B. von Cronos oder SFP Retail Properties, waren ein Erfolg. Im Q2 2024 steht uns eine Welle von Kapitalerhöhungen bevor. Ohne diese Zinssenkung hätten wir gedacht, dass es für einige eher schwächere Fonds schwierig sein könnte. Diese Zinssenkung ist nun ein Game Changer. Wir gehen davon aus, dass das Umfeld sehr freundlich sein wird und von Optimismus geprägt ist. Die Immobilienfonds können nun alle Champagner an die SNB schicken.

  • Positive Impulse für Transaktionsmärkte 

Transaktionsmärkte sind weiterhin durch relativ hohe Bid-Ask-Spreads gekennzeichnet. Diese werden nicht über Nacht verschwinden, da die Risikoprämien weiterhin niedrig sind. Wir denken jedoch, dass bestimmte Käufer nun eher bereit sind, den Verkäufern entgegenzukommen, und die Transaktionsvolumina werden steigen. Die Risikoprämien sind auch bei den angepassten Zinsniveaus zu niedrig, sodass wir eher davon ausgehen, dass die Nettorenditen, die verschiedene Broker im letzten Jahr berichtet haben, nun bestätigt werden bei höheren Volumen. Die Nettorenditen dürften allenfalls leicht fallen.  Trotzdem rechnen wir eher mit leicht positiven Impulsen für die Transaktionspreise.

  • Bewertungen der indirekten Produkte weiterhin zu hoch

Wir sind der Meinung, dass die Bewertungen im letzten Jahr nicht ausreichend nach unten korrigiert wurden. Einige Bewerter haben im letzten Jahr eher optimistische Cashflow-Annahmen getroffen, um eine stärkere Wertkorrektur zu vermeiden. Wir beobachten dass Marktpreise aktuell 5%-10% unter den Bewertungen liegen im Durchschnitt.  Angesichts der Tatsache, dass die Wohnungsmieten aufgrund des Referenzzinssatzes und der zunehmenden politischen Einflussnahme in den Städten weniger stark steigen werden, stellt sich die Frage, was nun mit diesen optimistischen zugrunde liegenden Cashflow-Annahmen passiert. Trotz der niedrigeren Zinsen sind wir der Ansicht, dass die Diskontierungssätze eher steigen als fallen sollten. Da die Immobilienbewertungen in der Schweiz eher von den Investmentmanagern beeinflusst werden als unabhängig sind, bleibt die Frage offen, wie sich bestimmte dominante Bewerter auf dem Markt verhalten werden. Wir werden immer wieder überascht und verschiedene Bewertungen sind für uns nicht nachvollziehbar. Marktpreise sind schliesslich die wichtigste unabhägige Evidenz für einen Wert und die sind aktuell tiefer als viele Bewertungen.