Ich weiss das Feuerwerk des Zürifests ist nicht für uns gedacht. Dennoch feiert Macro Real Estate AG an diesem Weekend ihren dreijährigen Geburtstag. Wir können schon heute sagen, dass 2023 mit Abstand das beste Jahr unseres Bestehens sein wird. Dies ist ein guter Moment zurückzublicken. Aber als Advisor, der immer von neuen Aufträgen lebt, muss man sich auch immer kritisch hinterfragen. Was gestern gut funktioniert hat, kann morgen schon den Todesstoss bedeuten. Dies gilt speziell in den aktuell schwierigeren Zeiten für die Immobilienindustrie.

Ich habe heute nachgezählt und ich darf mich bei zweiundzwanzig institutionellen Kunden bedanken. Dies sind Schweizer und internationale Investmentmanager, international tätige REITs, Family Offices sowie grössere Banken und Versicherungsgesellschaften. Es war nicht selbstverständlich, dass ich als Start-Up das Vertrauen geniessen konnte. Ich war in den letzten Jahren aber immer wieder überwältigt über das Interesse und den Support, den ich gekriegt habe und bin allen unglaublich dankbar, die mir die Chance gegeben haben.

Wieso ich an die Notwendigkeit eines researchbasierten Setups glaube

Es war damals keine einfache Entscheidung, die Sicherheit und das hohe Lohnniveau der Credit Suisse AM zu verlassen, um die eigenen Ideen zu verwirklichen. Meine Arbeitshypothese ist heute noch die gleiche wie damals: Ich glaube an die Notwendigkeit eines researchbasierten Setups für Immobilienanlagen sowohl für Schweizer wie für internationale Immobilien. Diejenigen Investoren oder Manager, die das nicht haben, werden mittelfristig abgehängt.

Da es für die Schweizer Immobilienmärkte zwanzig Jahre nur aufwärts ging, wurde der Aufbau von internen Researchkompetenzen sträflich vernachlässigt. Leider sind viele Immobilieninvestmentmanager und Investoren bezüglich Immobilienanlagen zu sehr auf bottom-up anstatt auf top-down ausgerichtet. Auch die Grosszahl der grösseren Investmentmanager haben in den letzten Jahren nicht die notwendigen Investitionen in Research- und Datenanalysekapazitäten getätigt. Ausnahmen bestätigen die Regel, ich hab jedoch beobachtet, wie im In- und Ausland sehr gute Researchteams der Axt des Cost-Cuttings zum Opfer gefallen sind.

Viele denken, dass der Aufgabenbereich von Research bei der Publikation von Reports oder Folienpräsentation aufhört. Ich würde dem stark widersprechen. Eine gute Researchausstattung des Investment Managers trägt gemäss meiner Einschätzung dazu bei, dass der Investment Manager erfolgreich auch in einem schwierigen Umfeld bestehen kann. Research kann zu einem professionelleren Auftritt des Investment Managers führen. Dadurch sind die Pitch-Präsentationen besser und verbessern die Chancen bei der Kapitalbeschaffung.

Auch bin ich ein starker Verfechter einer engen Einbindung von Research in die Produktentwicklung. Neue Produkte sind in der Antizipation von strukturellen Trends zu kreieren. Last but not least ist eine Einbindung in die Transaktionsprozesse wichtig. Gutes Research kann zu einem „superior“ Track Record beitragen des Investment Managers. Neue Ankäufe müssen meiner Meinung nach unabhängig von Research überprüft werden können. Ich gehe weiter und bin der Meinung, dass gemäss best practice Research sogar ein Veto-Power haben sollte, Deals zu stoppen.

Zu betonen ist auch, dass Immobilienresearch bei indirekten Immobilienanlagen eine noch wichtigere Rolle zukommt. Eine der grossen Vorteile eines indirekten Setups gegenüber eines direkten ist, eine viel schnellere Reaktionszeit auf veränderte Trends. Als Beispiel ist aktuell zu nennen, dass der Schwedische Immobilienmarkt stark korrigiert. Ein indirekter Approach ist nun, Kapital nun in diesem Markt zu allozieren, auch wenn vorher keine Investitionen in Schweden getätigt wurden. Das geht viel schneller indirekt als direkt. Daher kann ein gutes Research, das Opportunitäten und Risiken zwischen den Märkten identifiziert, zu einer besseren Performance in einem solchen Set-up beitragen.

Ein kurzer Blick zurück 

Macro Real Estate hab ich lanciert, um solche fehlenden internen Researchkompetenzen  bei Investoren und Investment Managern zeitnah und effizient überbrücken zu können. Wir haben in den letzten drei Jahren folgende Dienstleistungen für unsere Kunden erbracht:

  • Outsourcing des globalen Immobilienresearchs für international tätige Immobilienplattformen
  • Vierteljährliche Updates zu den europäischen Core-Immobilienmärkten
  • Vierteljährliche Updates zu den Schweizer Immobilienmärkten
  • Präsentationen zu den Immobilienkreditmärkten (nachrangige Kredite Schweiz)
  • Strategieberatung beim Aufbau einer europäischen institutionellen Immobilienplattform
  • Competitor und Fee-Analysen bei der Produktkonzeption
  • Manager Selektion bei Mandaten: Due Dilligence mit Long und Shortlists
  • Strategiepräsentation Immobilien Schweiz: Was ist zu tun angesichts des antiziperten Anstiegs der Inflation
  • Präsentationen in internen Committees und Verwaltungsräten
  • Zusammenstellung von professionellen Pitchpräsentationen für Immobilienfonds und Co-Investitionsslidepacks
  • Modellierung von Renditekennzahlen/Berechnung von Multiples/IRRs, Yield on development costs etc.
  • Produktentwicklungspräsentationen für Immobilien Europa und Immobilien Schweiz
  • Makro/Inflationsprognosen/Einschätzungen zu den Zinsmärkten Schweiz und international

Bei den meisten der Aufträge, war es ausschlaggebend, dass wir sehr zeitnah analytische Skills und Expertise einbringen konnten, die komplementär zu den internen Ressourcen der Kunden waren. Ich bin auch sehr dankbar, dass ich auch auf die Unterstützung von Nicolas Voelin zählen kann. Mit seinem Transaktionsbackground bringt er komplementäre Skills zu mir mit. Und er errät schon fast meine Gedanken, da wir einige Researchreports schon zusammen geschrieben haben. Wir haben in der letzten Zeit daher in einigen Mandaten die Modellierung und Berechnung von key investment metrics auch übernehmen können und so unsere Services auf „Transaction Analytics“ erweitern können.

Herausforderungen in der Schweiz wie im Ausland

Ich wurde in den letzten drei Jahren nicht immer ganz ernst genommen, als ich davor gewarnt habe, dass die Bewertungen auch in der Schweiz zu hoch sind und die tiefen Nettorenditen, die ich mit Japan Ende der 80er Jahre verglich, nicht zu rechtfertigen sind. Als ich an der Immo23 auf den Trend zu tieferen NAVs bei Schweizer Anlagestiftungen und Fonds für 2023 und 2024 hingewiesen habe, hiess es, ich sei ein Immobilienbär. In der Zwischenzeit ist auch der Schweizer Immobilienkapitalmarkt in eine schwierigere Phase gelangt. Das Perpetuum Mobile der Kapitalerhöhungen a go go wird  die kommenden Jahre nicht mehr funktionieren. Es bedarf an strategischer Veränderung der Investment Manager Modelle. Es braucht stärkere performanceorientierte Systeme. Weiter haben wir haben in der Schweiz zu viele Immobilienfonds- und Anlagestiftungen, die ähnliche Strategien, ohne irgendwelche Alleinstellungsmerkmale fahren. Eine Konsolidierung der Branche dürfte leider noch vor uns stehen.

Die internationalen Immobilienanlagen sind komplexer geworden. Wir sind der Meinung, dass der traditionelle Fokus rein auf Core-Strategien stark underperformen wird, da die Core Bewertungen den Entwicklungen in den Transaktionsmärkten hinterherhinken. Konterintuitiv sehen wir aktuell geringere Risiken bei Value Added und opportunistischen Strategien als bei gewissen Core-Fonds. Die richtige Strategie für einen langfristigen Investor ist nun die internationale Immobilienquote zu erhöhen und die aktuelle Marktschwäche im Ausland auszunutzen. Im indirekten Set-up geht das mittels der Zeichnung von neuen Vintage Value Added oder opportunistischen Fonds, gezielten Coinvestitionen oder Secondary Transactions.

Leider machen aktuell das zu wenige Anleger. Im Gegenteil: Wir beobachten weiterhin wie schon in der letzten internationalen Immobilienkrise ein stark prozyklisches Verhalten bei den Investoren, das leider durch das Verhalten von einigen Beratern noch verstärkt wird.

Ob für Schweizer Immobilien oder internationale Strategien: Wir setzten uns weiterhin zum Ziel, Kunden zu helfen durch die grösser werdende Komplexität zu navigieren. Unser Credo besteht darin, dazu beizutragen, ein prozyklisches Verhalten zu vermeiden. Die Schweiz hinkt den internationalen Trends weiterhin hinterher. Ich denke aber, dass ein researchbasierter, analytischer Approach in den nächsten Jahren an Bedeutung gewinnen dürfte. Auf jeden Fall werde ich mich weiterhin mit voller Kraft für einen solchen Approach einsetzen.