Transition zu strukturell höherer Inflation: Unser 4-Phasen Modell für die Immobilienwerte

Wir erwarten, dass der globale Inflationsanstieg nicht nur ein kurzfristiges zyklisches Phänomen ist. Vielmehr befinden wir uns in einer Transitionsphase zu strukturell höheren Inflationsraten und Zinssätzen. Das günstige makroökonomische Umfeld, das die Entwicklung der Finanz- und Immobilienmärkte praktisch seit der Jahrtausenderwende prägte, scheint „passé“. Europa dürfte aufgrund des Energieschocks in eine schwere Rezession eintreten, falls nicht in unmittelbarer Zeit die Energieversorgung gesichert werden kann. Diese negative Konjunkturausgangslage spricht für einen konjunkturell bedingten Inflationsrückgang. Strukturell dürfte der Inflationsdruck mittelfristig aufgrund des globalen Arbeitskräftemangels (demographisch) und Deglobalisierungstrends (geopolitisch) höher bleiben als über die letzten zwei Jahrzehnte.

Die Zentralbanken befindet sich in einem Aufholprozess von einer jahrelangen zu lockeren Geldpolitik und dürften die Geldpolitik weiter straffen. Die Lehren aus den Inflationswirren aus den 70er Jahren sind, dass man nicht zu früh wieder lockern kann. Deshalb stemmt sich das FED so gegen Finanzmarkterwartungen bezüglich Zinssenkungen in 2023. Ich glaube die SNB hat auch bereits die aus unserer Sicht korrekte Analyse gemacht, dass wir uns in einem neuen Umfeld befinden. Ein stärkerer CHF ist nun erwünscht und wird weitere Zinsstraffungen nicht verhindern, auch wenn er auch in die Betrachtung der „monetary conditions“ einfliesst. Das letztere bedeutet, dass die SNB die Zinsen weniger stark erhöhen muss als andere Notenbanken. Die EZB and Bank of England stehen unter Druck, da sich die Inflation von den Energiekompontenten nun auch auf die Kerninflation übertragt. Einen Zinszyklus mit Zinssenkungen in einigen Jahren wird zwar auch wieder geben, aber unsere Einschätzung ist, dass wir im Durchschnitt auch in Europa auf höheren Zinsniveaus bewegen werden, so dass sich die ganze Kurve nach oben verschiebt.

Ist unsere Analyse korrekt, stehen die Bewertungen auf den Immobilienmärkten (im Gegensatz zur Finanzkrise triffts diesmal auch die Schweiz) vor einer neuen Preisfindungsphase. Die Preisfindung auf den Immobilienmärkten unterscheidet sich von derjenigen in liquideren Anlageklassen. Deshalb präsentieren wir als Gedankenrahmen unser Vier-Phasen-Modell. Dies soll zeigen, wie die unterschiedlichen Kräfte in den Immobilienmiet- und Kapitalmärkten auf den Transitionsprozess einwirken und dies im Zeitverlauf abspielen könnte.

In der Tabelle sind die wichtigen Punkte beschrieben. Je nach Perspektive des Lesers ist die eine oder die andere Spalte relevanter.  Unsere Einschätzung ist, dass wir uns aktuell in der ersten Phase befinden. Der Übergang in Phase 2 steht uns in einigen Monaten bevor. Wir sind der Meinung, dass die spannenden Opportunitäten erst in der Phase 2 präsentiert werden. Deshalb ist aus der Sicht der Investoren, die Neugelder in Immobilienanlagen anlegen wollen, Geduld gefragt.

Aus der Perspektive der Immobilien-Investment Managers ist ein Anpassung der Schwerpunkte der Tätigkeiten notwendig im Vergleich zu den letzten Jahren. Ginge es in den letzten Jahren vor allem um Wachstum der AuM, sind aktuell Massnahmen gefragt, die dazu helfen, ohne grössere Schäden durch die Krise zu kommen. Das kann z.B. bedeuten, den Fokus von Business Development von Raising von neuem Kapital auf die Vermeidung von Redemptions zu legen. Product Development ist stark gefordert. Solche Abteilungen müssen bereits heute antizipieren, welche Produkte von diesem neuen Umfeld profitieren können. Denn 2023/2024 dürften insbesondere für höhere Risikostrategien sehr interessante IRR-Vintages werden. Generell nimmt die Bedeutung von Research, Risk Management und Asset Management in einer solchen Phase zu.

Leider haben viele Plattformen in den letzten Jahren aus Cost-Cutting Gründen die Qualität und Headcounts des internen Immobilienresearchs reduziert. Man brauchte kein Research, da Immobilienanlagen generell eine Einbahnstrasse waren. Macro Real Estate ist gerade in der Antizipation einer Krise geschaffen worden. Wir sind dazu da, in solch schwierigen Zeiten Investoren und Managern zu helfen, die richtigen strategischen und investitionsrelevanten Entscheidungen zu treffen. Wir können Senior-Research und Strategieexpertise sehr schnell, flexibel und kostengünstig einbringen.

Zoltan Szelyes, Oktober 16 2022