Key take aways aus Singapur

Ich hatte erstmals seit der Coronakrise wieder die Gelegenheit eine Woche für Meetings und die ANREV Konferenz in Singapur zu verbringen und habe einige key take-aways:

• Ich sehe für Immobilienanlagen in Asien Pazifik gegenüber den anderen Weltregionen in einer Fünf- und Zehnjahres-Sicht das grösste Potential. Die meisten Investoren und Multi-Manager Produkte sind noch stark unteralloziert gegenüber dieser Region. Es besteht durchaus Handlungsbedarf in den Asset Allocations. Allerdings müssten in den nächsten Jahren auch Anlagen in Emerging Asia für institutionelle Anleger stärker erschlossen werden. Solchen Anlagen wurden sowohl an der ANREV Konferenz als in den Portfolios der meisten Investoren noch zu wenig Beachtung geschenkt.
• Die Stimmung war an meinen zahlreichen Meetings in Singapur und an der Konferenz besser als sie sich aktuell in Europa oder USA präsentiert. Dennoch bestehen auch hier verschiedene Herausforderungen. Kurzfristig gehen wir  global von einer Immobilienmarktschwäche aus und erwarten Aufwärtsdruck auf die Kapitalisierungssätze, von Wohnimmobilien Schweiz bis Logistikimmobilien in den USA. Abbildung 1 illustriert aktuelle Finanzierungskosten ggü den Nettorenditen bei Prime Büroimmobilien.
• Die australischen Märkte sind auf der Zinsseite durch ähnliche Herausforderungen charakterisiert wie die USA und Europa. Die langfristigen Zinsen befinden sich in Australien sogar ca. auf 50 bps höheren Niveaus als in den USA. Verschiedene jüngste Deals wurden hier „retraded“, wie in USA und Europa. Logistikportfolios mit ca. 25 bps+ Anstieg der Kapitalisierungssätze in den letzten Wochen. „More to come“.
• Büromieten in Australien haben in den letzten Jahren korrigiert und Leerstände sind deutlich angestiegen. Nettorenditen waren aber eher kompetitiv und nahe den All-time lows. Bei einem Anstieg der Nettorenditen, den ich über die nächsten Quartale erwarte, könnte sich ein attraktives Einstiegsfenster für Büros in Australien öffnen.
• Ich erwarte vor allem für Mietwohnungen (Entwicklungen) oder Student Housing in Australien einiges an strukturellem Potential. Eine schwächere Kapitalmarktsituation sollte als Chance für Einstiege angeschaut werden. Diese zwei Sektoren gehören auch mittelfristig zu meinen Sektoren in Australien, in denen ich eindeutig noch schlummerndes Potential sehe.
• Japan ist noch „last man standing“ in der alten Tiefzinswelt. Die Spreads sind zugunsten von Real Estate aktuell für Japan weltweit am höchsten. Deshalb fokussieren sich aktuell verschiedene Investoren weiterhin auf Japan. Residential ist  stärker ins Blickfeld der Investoren gekommen, da die Yields relativ zu Büros höher sind. Dies ist einmalig, wenn ich dies mit anderen Ländern vergleiche.
• Der Büromietmarkt insbesondere in Tokio hatte dagegen eher eine schwächere Entwicklung erlebt. Logistikimmobilien, die in den vergangenen Jahren eher durch eine Oversupply-Situation charakterisiert waren, dürften wieder stärkeres Mietpreiswachstum sehen. Meine makroökonomischen Bedenken, dass das MMT Experiment der BoJ in Trümmern enden könnte, und sie ihre Tiefzinspolitik nicht halten können, wird von wenigen Marktteilnehmern als Risiko gesehen.
• Grundsätzlich kann man aber Japan abgesehen von diesen Tail Risks schon machen. In Tokio sind immer Liegenschaften mit Value Added Potential zu finden. Auch Hotels könnten vom schwächeren JPY profitieren, falls die BoJ dies durchziehen kann…
• Singapur: Der Büromietmarkt und der private residential market mit sehr bullischer Entwicklung: Das Angebot kann kaum mit der Nachfrage mithalten. Die meisten Researcher erwarten einen Anstieg der Büromietpreise von 20%-30% . Trotz den Konjunkturrisiken teile ich diese Einschätzung. Singapur ist immer sehr zyklisch, den man aktiv spielen muss. Cap rates sind unter 3% gefallen für Prime Büros und damit historisch eher tief. Die Frage, die sich immer in Singapur stellt, ist, wie kommt man an die interessanten Objekte und die richtigen „Ticket Sizes“. Cap rates sollten auch in Singapur etwas ansteigen, wenn sich der globale Immobilienkapitalmarkt abschwächt. Aber mittelfristig dürfte Singapur weiterhin von der Schwäche von Hong Kong profitieren als internationaler Bürostandort. Daher ist Singapur ein Markt, bei dem man eher zukaufen möchte.
• Südkorea: Der Büromietmarkt und Logistikmarkt boomen weiter. Wir haben solides Mietpreiswachstum in den letzten Quartalen beobachtet. Die Nettorenditen sind aber in den letzten Jahren deutlich zurückgekommen. Zinsspreads sind nicht mehr unterstützend. Kurzfristig ist eher etwas Vorsicht angesagt.
• China: Die geopolitischen Verwerfungen scheinen nicht von der Allokationen der Anleger Halt zu machen. Einige europäische und US Investoren scheinen nicht mehr in China investiert sein zu wollen. Ich habe eine etwas andere Einschätzung: Als Investor möchte ich in unterschiedlichen geopolitischen Zentren der Macht investiert sein. China hat weiterhin noch sehr viel Potential und dürfte in Asien aber auch global noch deutlich an Dominanz gewinnen. Die aktuelle wirtschaftliche Schwäche sehe ich auch eher als Chance, hier als Investor stärker Fuss zu fassen. Aber kurzfristig werden wohl noch einige eher China als Standort meiden und dies könnte Bewertungen belasten, auch wenn die internationalen Investoren in China weniger wichtig sind als an anderen Standorten. Ich bleibe aber grundsätzlich bullish auf das Potential von China. Die Frage ist, wann sollte man einsteigen.
• Indien ist die Geschichte eines jahrzehntelangen ungenutzten Potentials auch wenn verschiedene Immobilieninvestoren bereits auch gute Returns hier erzielen konnten. Die Stimmung war an der Konferenz aber aktuell eher positiver gegenüber Indien als auch schon.  Ich würde Indien auch weiter in einem Portfolio haben wollen, aber eher das Exposure beschränken.
• Hospitality: Viele sehen nun die Zeit gekommen für diesen Sektor, der in den letzten Jahren stark leiden musste. Ich zähle mich auch zu diesen Investoren.

Wie immer sind diese Kommentare keine Investitionsempfehlung, nur meine „unbiased“ Gedanken zu den Märkten. Für Kunden von Macro Real Estate stellen wir detaillierte Analysen zum Potential und Risiken der einzelnen Märkte und Assets sowie im Portfoliokontext zur Verfügung.